重要事項説明書で確認すべきこと

不動産を売買するときに必ずもらう「重要事項説明書」。重要事項説明書は、取引の中でとても大切な項目です。この説明にまつわるトラブルも少なくありません。両者がこの説明をしっかり理解しておく必要があります。特に、購入者はこの項目の特性をよく知っておくことで、トラブルを回避することが可能です。それでは、そのチェックすべきポイントについて紹介します。

不動産の「重要事項説明書」とは

重要事項説明書とは、売買契約を結ぶ際に不動産会社が購入予定者に説明しなければならない事項をまとめた書類のことです。

数十から数百ページにもおよぶ書類のため全部に目を通すのは大変ですが、これを行い不動産売買契約を結んだ後には契約破棄は原則できませんので、しっかりチェックすることが大切です。

できれば、事前にコピーなどをもらったり、不動産会社の方から契約前に事前説明を受けるなどして、疑問点があれば聞けるだけの余裕をもって望みたいところです。説明する項目は、多数。物件関する情報が多く詰め込まれています。何も考えずに、ただ聞き流して契約をしてしまうと、「重要事項説明に納得して同意した」とみなされるため、その場の流れで契約をしてしまうのはとても危険です。

重要事項説明の流れ

重要事項説明は、不動産会社で「宅地建物取引士」の資格を持つ人が行わなければならないと、法律で決まっています。

この方が、物件の基本情報(権利関係なども含め)や法令にかかわること(再建築が不可などの制限事項の有無)、契約条件などの説明を行います。時間は30分~1時間程度です。

購入者は、その説明をしっかりと聞き、納得していれば捺印をして終了というのが大まかな流れです。

ここで、とても重要なポイントがあります。この重要事項説明では、専門的な用語が多く登場するということです。人によっては、事前に書類をもらっていても何のことを言っているのか全くわからない。と理解出来ないことも物件によってはあるかもしれません。専門的な用語を事前に勉強しておく必要がありませんが、説明を聞いて、一体何のことを言っているのか?と疑問に感じた場合はその場で1つずつ丁寧に回答がもらえるように心がけましょう。疑問を解消させることがトラブルを回避するための最も大切なことです。両者ともに、疑問が内容に意識するように臨みましょう。購入者の人は、時間に余裕を持たせるということは、このような回答時間に時間がかかる場合があるからです。重要事項説明後にサインをした後では意味がありません。見直しは出来ないものなので、その場で必ず疑問や様々な情報を理解すると覚えておきましょう。

重要事項説明書のチェックポイント

それでは、重要事項説明書では、どのようなところに気をつけて臨めばよいのでしょうか。実は気をつけるところは様々なところに隠れています。そこで、不動産の重要事項説明書で「必ずチェックしておきたいポイント」をまとめました。事前にぜひご活用ください。

説明する担当者は「宅地建物取引士」の資格を持っている

まず、第一に確認しなければいけないのが、この項目です。通常の重要事項説明では、必ず重要事項説明をする前は、資格を持っている人がその資格を取得しているということで、証明証を提示するところから始まります。多くの不動産会社で重要事項説明を行う際、必ずこの行為を形式的に行います。場合によっては簡略する場合もありますが、トラブルの多くはこのような小さなところからスタートすることもあるので、まずは提示してもらいましょう。もし、重要事項説明の場に提示する流れが無かった場合は、必ず提示してもらうように心がけましょう。重要事項説明書では、その資格がある人が行わなければならないので、おかしいことではありません。逆に、この提示に関して、理由をつけて拒否するようなことがあれば、即座に取引をやめることをお勧めします。過去に、資格のない業者から重要事項説明をしてもらったことで、物件情報が異なりトラブルにつながった。というケースがあります。とはいえ、資格を持っている不動産会社では、必ず提示が行われるので安心してください。

物件の概要や登記事項に間違いはないか

物件には、それぞれの概要が書かれています。新築マンションの広告で部屋の間取りや面積情報が記載されていると思います。また、住所についても購入しようとしている現地と書面の住所が異なっていることもあります。この情報が本当に正しいかをチェックしましょう。特に、マンションの広告と情報が違っていないか照らし合わせることは大切です。よくあるのが広告の情報と実際の情報が違っているということが稀にあるので、必ずチェックするようにしましょう。

物件は自分名義のものか(中古物件の場合、抵当権等が抹消されているか)

抵当権が設定されている場合は、抹消される時期がいつなのかを必ず確認するようにしましょう。契約にこの情報が明記されていない場合は、必ず明記してもらうようにしましょう。また、「仮登記」という設定がある契約書は注意が必要です。このままだと、物件を所有出来なくなってしまう可能性もあるので、気をつけましょう。

隣家との境界など私有地がはっきりしているか

境界上に存在する構築物が、隣地との境界を越境していた時に説明を受けることになります。この構築物が、越境している場合があるので、確認しておきましょう。この境界線をはっきりさせておくことで、隣人トラブルを回避することが出来ます。

私道の権利関係(物件価格以外に負担金があったり、掘削など自由に利用できるかなど)

敷地に接する道路の幅と道路と敷地が接する面の長さ、私道負担に関する項目です。道路と敷地が2m以上接していないと建物は建てられない、敷地が私道にしか接していない場合、「道路位置指定」を受けていないと建物は建てることが出来ない。敷地が接する道路の幅が4m未満の場合、セットパックが必要と様々な細かい規定があります。どの条件に該当するかをチェックしましょう。これから土地を購入する場合は、この項目に関して注意が必要です。

リフォームや再建築は可能か(建物の用途や規模によって不可の場合がある)

物件によっては、住宅を建てられない区域に指定されていることもあります。例えば規定で建物の高さを制限されているケースもあります。必ず購入する家の周辺の土地の「用途地域」は何か?その地域にはどのような建物が建てられているのか具体的に確認しましょう。建て替えや増改築の制限をしている場合もあるので、注意深く確認しましょう。

電気・ガス・水道などインフラが整備されているか
(別途費用がかかる場合、その額を負担できるか)

排水が公共下水道でない場合、どのように下水を処理するのか。供給施設が未整備の場合は、いつまでに誰が整備をして、工事負担があるのかを確認します。設備を整備するにあたり、負担金がかかる場合があります。その場合には、何にいくら必要なのかをしっかり説明してもらいましょう。

耐震診断、住宅性能評価などの内容に相違がないか

中古物件になると、付帯設備表と物件状況確認書が渡されます。それを参考にしながら、過去に雨漏りがないかの確認や、耐震診断はどれくらいかを確認することが出来ます。また、新築であれば、パンフレットや図面集を参考にしながら、書面上に記載されているものと比較して気になるところがないのかをチェックしていきます。数値だけで判断するのではなく、実際に現地での確認も大切です。

物件の価格、および諸経費に相違がないか

物件価格が実際と本当に異なっていないかをチェックします。また、契約金以外に必要な金銭についての確認も行いましょう。契約時には手付金をはじめ、様々な費用が発生します。それぞれが、どのような目的で使用されるのか。保全措置の有無や保全方法などを確認しましょう。

特記事項の有無の確認

特記事項とは、敷地や隣地関係周辺環境で生じている問題点がある場合に記載されます。例えば、周辺に嫌悪施設と呼ばれている施設がある場合、説明を受けます。この特記事項は、問題点の事実関係を説明しているだけで、将来的にこのようなトラブルが起きるかもしれない。という可能性を説明しているものです。解決策には触れていないので、状況によっては解決策がない場合もあります。特記事項が明記されている物件については、自分でその場所を訪れて説明のあった特記事項を確認することも良いでしょう。

トラブルを回避するためのポイント

重要事項説明では、トラブルになり訴訟になったケースも多数存在します。このような場合を極力回避させるためには、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。

1、余裕をもったスケジュールを設定し、現地で確認

契約締結前に重要事項説明書を行いますが、不動産会社によっては、契約締結直前にスケジュールを組まれることもあります。必ず契約締結の数日前の余裕を持ったスケジュールにしましょう。事前に重要事項説明書をコピーでもらえるので、それをうまく活用して現地に行き、自分の目で確認することも大切です。

2、おかしいと感じたら専門家の意見を聞く

どうしても重要事項説明は専門的な知識が関わってくるので、よくわからないこともあるかもしれません。そんな時は専門家の意見を聞くようにしましょう。

重要事項説明書は、不動産売買の中でとても大切な項目です。しっかりポイントを理解した上で納得したら契約するようにしましょう。この段階で、サインをしなければ物件をキャンセルすることが可能です。

このほか、疑問点があれば必ず解決してから契約を締結するようにしましょう。

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