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土地相場を知る

滋賀県の土地相場を、都市別にリサーチしました。

滋賀県の都市別土地相場をチェック！

ひとくちに「土地相場」といってもさまざまな切り口があり、同じ町でも不動産会社によって価格が違うこともあります。

ここでは、国土交通省が毎年発表する「地価公示」と、実際の不動産取引から算出する「土地取引価格相場」の2つを紹介します

※ともに1坪あたりの価格です

地価公示価格について

地価公示というのは上記で話したとおり国土交通省が毎年、年度末に発表する1月1日時点の全国各土地の価格を示すものになります。

選任された不動産鑑定士が土地の需要や環境などを元に、土地に価格を決めていくというものです。

商品と同じようにブランド力が高いことや、購入希望者が多そうな土地は地価公示価格が高額になる傾向があります。

あくまで目安ということになっており、土地の所有者は自由に土地の価格を決定しても構わないので地価公示価格を必ず守って土地売却を行わなければいけないわけではありません。

しかし地価公示価格は公共事業や個人が支払う固定資産税、相続税などの価格を決める上で重要なものとなり、地価公示価格を元に支払う価格が変わってきます。

そのことか地価公示価格というのは土地ごとに価格が大きく異なり、土地を持っている方には重要な項目なのです。

実例

地価公示価格の実際の例を挙げていくと、平成30年に発表された地価公示価格が全国でもっとも高額だったのが東京都千代田区銀座４丁目５−６で１㎡あたり3890万円。

対照的に最も低額だったのが北海道勇払郡厚真町というところの土地で１㎡あたりなんと500円。

同じ１㎡あたりの土地なのにも関わらず地域が変わるだけで、これだけ価格が変わってしまうのです

また地価公示価格の上昇率が最も高かった地域は、北海道倶知安町で前年比から約32%も上昇しているのです。

その理由として、北海道倶知安町は「倶知安町」とい名称ではありますが、ここでは「ニセコ」といったほうが分かりやすいのではないでしょうか？

近年ニセコは、多くの外国人スキー旅行者が長期滞在するために別荘を買い占めたことにより、需要が増加し地価公示価格が上昇し始めたのです。

銀座と北海道の地価公示価格に差が出てしまうのはなんとなく理解ができますが、同じ北海道にも関わらず、勇払郡厚真町と倶知安町では全く違う振れ幅の地価公示価格になってしまうのです。

土地取引価格相場について

土地取引価格相場は実際に不動産屋が土地取引を行った際の土地価格になります。

地価公示価格を元に土地取引をしたのか、個人間のやりとりにより土地取引をしたのかは分かりませんが実際その周辺の土地がいくらで売れたのかの目安となります。

以上ひとくちに「土地相場」といってもさまざまな切り口があるのです。

ではここからは実際の滋賀県の土地相場を確認して行きましょう。

	地価公示	土地取引価格相場
大津市	29.2万円	23.6万円
草津市	36.7万円	27.5万円
守山市	26.7万円	32.9万円
栗東市	23.4万円	22.8万円
野洲市	20.1万円	23.8万円
近江八幡市	19.1万円	13.3万円
湖南市	12.8万円	6.5万円
甲賀市	9.0万円	8.4万円
彦根市	17.4万円	16.1万円
長浜市	11.2万円	9.7万円

ちなみに、地価公示と土地取引価格相場、どちらを参考相場として見ればよいのかというと、「地価公示」のほうです。

不動産の価格は、この地価公示をもとに算出されるのですが、実際の取引現場では個人（売主・買主）の都合で、値上がりまたは値下がりするものです。

そのことから土地取引価格は周辺の明確な土地価格を知りたいときに確認しても、正確な価格ではないと言えます。

注目は草津市と守山市

通常、土地相場の価格は人口の多い県庁所在地がある街などがもっとも高くなるのですが、滋賀県の場合、地価公示は「草津市」、土地取引価格相場は「守山市」が大津市よりも高くなっています。

その理由が、人口密度。実は、草津市の人口密度は大津市の約3倍、守山市は約2倍も多いのです。

この2つの街は、大阪・京都のベッドタウンとしてここ20～30年くらいで急激に発展していった街。大手メーカーの工場や大学などの進出が拍車をかけるかたちで、子育て世代など若い人を中心に今もなお増え続けているのです。

地価公示と土地取引価格相場に差が出る理由

ところで、草津市と守山市は他の都市と比べて「地価公示の金額と土地取引価格相場の金額に差がある」ことにお気づきでしょうか。

しかも、草津市は地価公示のほうが高く、守山市は土地取引価格相場のほうが高いと、対照的ですよね。

これは、草津市の人気エリア（地価公示額の高いエリア）で土地を買う人が少なく、逆に不人気の安いところが売れているためです。守山市は、この逆パターン。

つまり、

「本当は草津市に住みたかったんだけど、探してみたら高すぎる」

「でも、便利な場所に住みたい」

「守山のほうが地価公示は安いし、草津市で余った土地より便利だから、こっちで買おう」

…という動きをする人がここ数年増えている実態が、この数字に表れているのだと思います。

エリアと価格重視で土地を買う際の注意点

まず土地を購入する際にそのエリアと予算だけを重視して土地を購入することは、大変危険なことなので注意が必要です。

たとえば先ほども散々話しに出ている地価公示価格を気にしないで、土地を購入するということはその地域の土地相場を全く把握していなことになるので、その土地に対して妥当な価格なのか否かということが理解できていないことになります。

土地販売する不動産屋も利益をあげたいので、1円でも売上が多い方が得をします。

そのことから土地価格が高めに設定されていたり、予算よりも高い金額の土地を提示して無理に購入させるというパターンも。

そのようなケースに自分がハマらないためにも、地価公示価格を把握してその周辺の土地価格はいくらぐらいなのか、そのエリアでの土地購入は予算に収まりそうなのかを事前にチャックしておきましょう。

エリアと購入金額だけが土地選びではない

無事に希望エリアと予算内に土地が購入できそうな段階になったとしても、それはゴールではありません。

良いエリアと良い金額で土地が購入できたとしても、それはあくまで外見の話。

住宅として土地購入を考えるのならば、その上に建物を建てるということこそが重要であり、その土台となる土地はその建物よりも重要なのです。

そのことから土地のエリアや予算も大事ですが、土地の中身というものを重要視しなければなりません。

土地の形状

まず購入を希望している土地の場所は良くても、土地の形状はどうですか？

家を立てる時は当然、長方形か正方形の家になっていた方が使い勝手は良いですよね。勿論、独創的なデザインにしたいという人はそうではないでしょうが、多くの人はこのような家が理想なはずです。

しかし土地の形が三角形状などの独創的な形だと住宅を建てるのに制限が出てきてしまいます。

三角土地だった場合、価格は周辺の土地よりも安くなり、予算内に収まったというケースは多々ありますが、この土地に四角い家を建ててしまうと土地のデットスペースが多くなり、住宅は土地を有効活用できていない小さな面積になってしまいますし、土地に合わせた大きめの家を建ててしまうと独創的な家になり過ぎてしまいます。

土地性質

また土地の性質も気にしなくてはなりません。

粘土質の土地、水気が多い土地は注意が必要です。

例えば人間が地面に立つ時に安定している地面の特徴を考えてみてください。

田んぼなどの沼地や、海などの砂地よりもコンクリートの地面の方が安定して立っていられませんか？
住宅もこれも同じことが言えて、水分量の多い土地に建物を建てるよりも、岩盤石のように固く水分量が少ない土地に家を建てた方が安定度の高い、安心な家が建てられるのです。

そうしたことから良い場所で土地が見つかっても直ぐに食いつくのではなく、どのような形状の土地なのかを理解してから購入する判断の有無をしていかなければ、良い土地を購入したことにはならないのです。

このような事柄を全て不動産屋は把握しながら土地を販売しているので、このようなことを購入前に細かく説明してくれる不動産屋を選びたいですね。

無事に土地が購入できたら今度は自分と戦いになる

今度こそ無事にエリアと価格、形状ともに良い土地を購入しできたら、直ぐに家を建てたくなりますよね？

気持ちは十分わかりますが、その焦る気持ちを抑えて一度冷静になることが理想の住宅を建てる上で大事なことなのです。

住宅メーカーの特性

まず住宅メーカーにより、建設する家の特徴というのは大きく異なります。

耐震構造に力を入れているメーカーや自然を重視して木材にこだわっているメーカー、最新の電気設備を取り揃えたハイテク重視のメーカーなど住宅メーカーのなかでもそれぞれ得意分野が異なります。

次に打ち合わせから完成まで時間をかけて行っているメーカーか、打ち合わせから完成までとにかく最短で行ってくれるメーカー。

早く住宅が欲しいなと思っている人は後者の方が良いと考えてしまいますが、住宅という高価なものでは、建てた後に納得がいかない場所が出てきてしまっても取り返しがつかない状況になってしまうことも。

早く住宅が欲しいという気持ちばかり先走ってしまうと、判断を誤ってしまうのです。

建築士やデザイナーとの打ち合わせ

住宅を建てたことがある経験者ならば分かると思いますが、住宅というのは壁紙の色からスポットライトのデザイン、ドアノブなんかの色まで全て建築士やデザイナーと打ち合わせることになります。

一通りデザインが決まりはしましたが後日、念のためにもう一度打ち合わせをしていくと「何故このような間取りになっているか？」「壁紙の色が変だ」「コンセントの位置が悪い」といったように一度時間を置いたことにより不備に気がつくことがあります。

もしこのような段階を踏めない冷静さがない人が一過性の勢いで家を建てってしまったら、後悔する可能性は高まります。

そのことから住宅は早く建設するよりも、念入りに何回も打ち合わせをして不備を見つけていくことを繰り返した方が、理想の住宅を手に入れられる可能性が上がってくるのです。

またデザインが決定しても建設の工期が長い短いで建設メーカーの良し悪しを判断することも物事の本質を見失ってしまいます。

住宅を早く建設してくれるからといって、仕事がスピーディーで良いということではありませんし、工期が長くても仕事を怠け半分でやっているのではなく作業が一つひとつ丁寧ということもあります。

逆に建築の技術が択一していてスピードが速いというパターンや、ただ単に工期が長いくせに技術もイマイチという最悪なパターンも考えられます。

建築技術の高さというのは素人の考えの中では何が良いのか分かりにくく、それを判断するには各メーカーが自分の立場になってどれだけ意見をくみ取り、理想の住宅へと誘ってくれるかを重視していくしかないのです。

打ち合わせ途中でそのメーカーの提案するものが、希望しているものに近づいてこなかったらそのメーカーと自分の考えが合わないのかもしれません。

その場合、不動産メーカーなんてものは大手から町の工務店のような規模のものまで幅広く存在するので、多くのメーカーへ相談して判断していくことをお勧めします。