住宅ローンの選び方

住宅ローンは、金利タイプや金融機関によって少しずつ異なっています。その選び方とローン契約までの流れについてご説明します。

住宅ローンの金利タイプについて

住宅ローンには、金利のタイプによって大きく3つにわけられます。どの金融機関でも同じもので、それぞれメリットとデメリットがありますので覚えておきましょう。

(1)変動金利型

市場の金利変動によって、年に2回利率が見直される住宅ローンです。

●メリット

金利が低い時期であれば返済額も少なくて済む

●デメリット

将来金利が上がると返済額が予定より多くなることもある

→借入額が少ない人(=頭金が多い人)や、将来収入が増える見込みのある人に向いているタイプです。

(2)固定金利型

返済期間中の金利が常に一定の住宅ローンです。

●メリット

金利上昇リスクがないため、将来設計(ライフプラン)が立てやすい

●デメリット

借入時の金利は、変動金利型より高い

→借入額が多い人(=頭金が少ない人)や、返済額が変動すると困る人に向いているタイプです。

(3)固定金利選択型

一定期間は固定で、期間を過ぎたら固定か変動かを選べる住宅ローンです(期間や金利は金融機関によって異なります)。

●メリット

金利変動に応じて、返済プランを選べる

●デメリット

一定期間中は、変動金利型や固定金利型より金利が高く設定される傾向にある

→教育費など将来支出が多くなることが予測される方に向いているタイプです。

住宅ローンを選ぶとき、総返済額が安くなる「金利が低い」商品を選ぶに越したことはありませんが、今の金利がいつまでも続くとは限りません。

金利がアップしても困らないよう、将来設計をきちんと考えて選ぶようにしましょう。

住宅ローンが借りられるところ

住宅ローンは、銀行などから借りる「民間ローン」のほか、主に住宅金融支援機構が提供する「フラット35」、さらに勤務先に設けられている場合がある「財形貯蓄」を利用する方法などがあります。

(1)民間ローン

銀行などの金融機関が提供する住宅ローンです。

●メリット

住宅ローンのタイプは各種利用できる(金利は金融機関ごとに異なります)

●デメリット

審査基準が厳しく、審査に通らないと借りられない

(2)フラット35

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する住宅ローンです。

●メリット

審査基準がゆるく、銀行の審査が通らなかった人でも借りられる可能性がある

●デメリット

住宅ローンのタイプは、固定金利型しかない(金利は借入する金融機関ごとに違います)

(3)財形貯蓄

勤務先の福利厚生に「財形貯蓄」がある場合、住宅ローンを借りることができます。

●メリット

借入時の金利が低く、財形貯蓄額の10倍(最高4,000万円)まで借り入れできる

●デメリット

財形貯蓄を1年以上、残高50万円以上など条件がある

いずれも審査基準があるため、その人の貯蓄や収入によって借りられないこともあります。選び方としては、まずはどの方法が可能かをチェックしてみるとよいでしょう。

住宅ローンを借りる流れについて

住宅ローンを借りるときには、それまでの人生に縁がないような大きなお金が動きます。このため、誰もが不安を感じてしまうものです。

生涯で何回も住宅ローンを組む人はそれほど多くありません。ほとんどの人は住宅ローン初心者であり、どのような手続きで住宅ローンを借りるのか全くわからないことが一般的です。

住宅ローンは、いったいどのようにな流れで借りることになるのでしょうか? そして、どのような書類が必要となるのでしょうか?

わかりやすいように要点を踏まえながら、煩雑になりすぎないようにざっくりとご紹介していきます。

1:仮審査を申し込む

仮審査とは、申込人の収入などの情報に基づいて、住宅ローンを組めるか組めないか簡易的な審査をすることです。金融機関から住宅取得資金を融資してもらえるかどうかを測る目安になります。

購入する物件が決まったら、物件購入の申し込みと同じタイミングで、金融機関に住宅ローンの仮審査を申し込みます。

物件購入の申し込み前に仮審査を申し込むことも可能ですが、物件や不動産業者ごとにお得なローンが違うことがあるため、物件購入の申し込み時に仮審査の申し込みを行うパターンが一般的なようです。

とはいえ、この仮審査の時点では、まだ物件や金融機関を自由に選ぶことが可能な段階です。物件の購入を考え直せるタイミングであるとも言えます。

また、この段階であれば複数の金融機関に仮審査を申し込んでも構いません。金利や返済条件が有利な住宅ローンを具体的に検討できるチャンスでもあります。

2:仮審査通過→本審査を申し込む

仮審査が通ったら、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。

仮審査が通らなかった場合は、別の金融機関や住宅ローンを探す必要があります。

本審査では仮診査よりもしっかりした審査が行われ、融資の可否について金融機関から最終判断が下ることになります。

仮審査の結果が出た段階で、不動産業者も「この人には資力(すべて支払える能力)がある=安心して不動産を売っても大丈夫」と判断します。審査結果を見て契約書類の作成に着手する業作も多いようです。

本審査の申し込みと同じ時期には、不動産売買契約を行う手はずが整っていることが一般的です。

しかし、まだ本審査の結果が出ていないので、「住宅ローンの本審査に通らなかった場合は売買契約を解除する」などの特約が契約書に盛り込まれることがあります。

売買契約を締結してローンの本審査が行われると、ほぼ後戻りができない状態になります。住宅購入に迷いがある場合は、この段階になる前に考え直してください。

3:本審査通過→ローン契約締結

本審査が通過したら住宅ローンの本契約を締結します。

金融機関から融資が実行されたら、不動産を取得するために不動産業者にお金を支払うことになります。

4:ローンの返済開始

毎月のローンの返済が始まります。

この頃には既に物件の引き渡しを受けて入居していることが一般的です。

住宅ローンの実行までにかかる期間

仮審査の申し込みから融資の実行にかかる期間は、およそ5~7週間が目安です。

先ほど説明した段階ごとに内訳を示すと、おおよそ以下のようになります。

  • 仮審査申し込み~仮審査……約1週間
  • 本審査申し込み~本審査……約1~2週間
  • ローン契約締結~融資実行…約3~4週間

住宅ローン契約に必要な書類

住宅ローンの契約に必要な書類は、金融機関によって異なるので注意してください。とはいえ、必要な書類は金融機関から事前に教えてもらえるので特に不安になる必要はありません。

ここでは一般的に必要となる書類を挙げていきます。

仮審査

  • 身分証明書
  • 仮審査申込書
  • 購入予定の物件の所在地、面積、間取りなどがわかる資料(地図や図面など)

会社員の場合は以下の書類が追加で必要となります。

  • 前年分の源泉徴収票
  • 直近の住民税決定通知書または課税証明書

個人事業主の場合は以下の書類が追加で必要となります。

  • 確定申告書の写しや付表(過去3年分)
  • 事業税納税証明書(過去3年分)
  • 申告所得税納税証明書(過去3年分)

本審査

本審査の場合は、仮審査の時の書類に加えて以下の書類が必要となります。

  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 売買契約書の写し
  • 重要事項説明書
  • 物件の概要や価格等がわかるもの(販売図面、パンフレット、間取り図、設計図など)
  • 土地の公図や住宅地図
  • 建築確認済証の写し
  • 検査済証の写し
  • 実測図または地積測量図
  • 土地登記事項証明書
  • 建物登記事項証明書

まとめ

住宅ローンには大きく分けて3つのタイプがありますが、審査を受けてローン契約を締結するまでの流れはどのタイプであってもあまり変わりありません。

ローン契約までの流れを文字で見ると案外簡単に思えてしまいますが、実際の契約締結までには審査などのために多くの書類が必要になります。

平日に役所などへ取りに行く必要がある書類も多いので、予め準備しておくと契約がスムーズに進むでしょう。

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