不動産に関する税金を知る

不動産に関する税金の知識をご存知でしょうか?不動産には、税金がかかります。しかし、消費税のような単純な計算で算出出来るものではありません。不動産の物件によっては、計算をしなければならないもの、例外として非課税になるものまで、様々です。なので、自分の持っている不動産にはどのような税金がかかるのだろうか。ということを知っておく必要があります。そこで、新築一戸建てなど不動産を取得した際にかかる税金、また買った後にかかる税金についてまとめました。

不動産を買うときにかかる税金について

新築一戸建てなど不動産を購入した際にかかる税金は、大きく3つあります。1、不動産取得税 2、登録免許税 3、印紙税です。この3種類の税金を覚えておけば、問題ありません。それでは、1つずつ詳しく解説しながら、説明をしていきましょう。

1.不動産取得税

不動産取得税は、文字通り土地や建物を購入した際にかかる税金のことです。

不動産会社などを通じて購入した場合はもちろん、親や知人などから譲り受けた場合でも、この税金がかかります。

それでは、具体的にどのような人が収める必要があるのでしょうか。各都道府県によって実はルールが異なります。そこでわかりやすく滋賀県のホームページを参考にするとどうなるか?と具体的な例をあげて解説していきましょう。滋賀県の場合は、下記のとおりです。

収めるべき人

1、土地を売買、交換、贈与などによって取得した人

2、家屋(住宅、店舗、工場、倉庫など)を新築、増築、改築、売買、交換、贈与などにより取得した人

このような人が、不動産取得税がかかります。

では、どのように収める額が決定するのでしょうか。

取得した時の不動産の価格×税率=収めるべき額となります。取得した不動産の価格にも細かい規定があります。

1、土地や家屋を売買、交換、贈与によって取得した場合は、市町の固定資産台帳に登録されている価格を基準に決定する。ただし、宅地評価土地(宅地以外の土地で、不動産の価格がその状況に類似する宅地の価格に比準して価格が求められた土地や、宅地のこと)を平成8年〜平成30年3月31日に取得した場合は、2分の1とする。

2、新築、増築で取得した際は、固定資産評価基準により評価した価格

このように、不動産の価格も、物件によって微妙に異なるので注意が必要です。それでは、税率はどのように計算されるのでしょうか。

税率は、固定資産税評価額の4%。なお、平成30年3月31日までに購入した場合、特例として3%、先ほど触れたように、宅地の場合、課税標準は2分の1になる特例があります。さらに、不動産取得税の中には、特例措置として、住宅に関する軽減が定められています。どのような規定になっているのか、簡単にまとめてみました。

1、特例の住宅を建築した場合

住宅の床面積が、50m2以上240m2以下の物件は、特例適用住宅に該当します。このような物件を建築した場合は、1戸につき住宅価格から1200万円が控除されます。長期有料住宅の新築の場合は、平成30年3月31日までに取得した場合に限って1300万円となります。

2、耐震基準の条件を満たした中古住宅

個人が、昭和56年12月 31日以前に新築された住宅で、新耐震基準を満たすことが出来る物件で、50m2以上240m2以下の物件を取得した中古住宅にも、控除が適用されます。住宅の新築年月によって、控除額が異なるので、注意が必要です。

昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 → 350万円

昭和56年7月1日〜昭和60年7月1日 → 420万円

昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 → 450万円

平成元年4月1日〜平成9年3月31日 → 1000万円

平成9年4月1日以降1200万円

となっています。また、耐震基準不適合の中古住宅を購入した場合は、控除額から3%税率を乗せて得た額が減額されるので、中古住宅が、耐震基準を満たしているかそうでないかを確認しておく必要があります。

これらの控除には、住宅の広さがポイントとなります。計測方法に細かな規定が定められているので、必ずどのような条件なのかをホームページ上で確認しておくようにしましょう。また、控除される部件もあれば、非課税や課税対象とならない物件があります。代表的なもので言えば、取り壊すことを条件として家屋を取得した場合等です。これにも、細かい条件が決められているので、該当していないかチェックしておきましょう。

2.登録免許税

土地や建物を購入した際、「この家は自分のものですよ」と公表するため、法務局に届け出る(登記する)必要があります。このときにかかる税金が、登録免許税です。

税率は建物の床面積や、登記の種類(所有権保存登記、所有権移転登記など)によって変わります。

また、長期優良住宅や低炭素住宅の場合、税率が低くなる特例があります(平成28年3月31日購入まで)。以上のように、登録免許税の税額は、物件で大きく異なってくることが分かってきました。それでは、具体的にはどのように税額が異なってくるのでしょうか。主たるものを取り上げながら具体的に見ていきましょう。

1、土地の所有件の移転登記(課税標準=不動産の価格とする)

土地の売買→1000分の20 ※平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1000分の15

相続→1000分の4

贈与、交換→1000分の20

2、建物の場合

ここでは、個人が新しい住宅を取得した場合について、細かく紹介していきます。

1、個人が平成32年3月31日までの間に住宅用家屋を取得した場合は、1000分の1.5

2、平成30年3月31日までに、認定長期優良住宅で、新築又は建築後使用されていない建物を取得した場合1000分の1

3、平成30年3月31日までに、低炭素建築物で、新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅を取得した場合

など、税額は細かい条件によって、税率が異なってきます。そのため登録免許税の計算の場合は、購入した不動産物件によって、大きく異なってくるので、必ず自分の物件はどれに該当するのかをチェックした上で購入するようにしましょう。登録免許税の計算は、調べることが多くめんどうです。そんな人のためにも、簡単に計算してくれるサービスや、数値を打ち込むだけで税率がわかるサイト等があるので、計算が億劫だという人は、それらのサービスを駆使して税額を算出するようにしましょう。

3.印紙税

住まいを購入した際、売買契約書や住宅ローンの契約書などさまざまな契約書にサインをしますよね。これらの契約書にも税金がかかります。それが、印紙税です。不動産時に発生する印紙税とは、次の通りです。不動産の売買契約書、建築請負契約書、金銭消費貸借契約書、領収書などの課税文書を作成した場合に課税される国税です。これらは、1通ごとに課税対象となるので、覚えておきましょう。

税額は、契約書に記載されている金額によって変わります。納税方法は、契約書に貼る収入印紙で払えばOKです。ここで発生する課税は、100万円以下のものであれば、200円〜400円ですが、額が大きくなるとそれだけ印紙税も大きくなっていくので、自分の物件がどれくらいなのかを確認した上で、チェックするようにしましょう。印紙税は、たいてい不動産会社とのやりとりをする上で、対応をしてくれることが多いので、自分で計算をしなくてはいけない。ということはあまりありません。しかし、契約書を作成しただけなのに、なんで税金がかかる?と契約時に疑問に思わないためにも覚えておくと良いでしょう。

このほか、消費税もかかります。

また、住まいの購入資金として親などから援助を受けると贈与税がかかりますが、平成27年の税制改正で、1,000万円までなら非課税となっています(平成28年9月30日まで)。

こうしたものも利用して、税金やローンを抑えるのもお得な買い方。詳しくは、不動産会社の方などに聞いてみましょう。

不動産を買った後にかかる税金について

新居に住み始めてからかかる税金は、主に次の2つがあります。

1.固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日現在に持っている不動産に対してかかる税金のことです。

税額は、固定資産税評価額×1.4%。ただし、自治体によって税率が違いますので各自治体に確認してみましょう。滋賀県の場合は、県から送付される納税通知書によって、固定資産税を納付します。5月7月12月2月の4回に分けて年度ごとに納付するので、支払うタイミングを間違えない様に。そして、これらの月には必ず固定資産税を納めなければいけないということを覚えておくと良いです。他の自治体も納付時期に大差はないので、参考程度で覚えておくとベストです。

2.都市計画税

都市計画税は、自治体が決めた「市街化区域」に不動産を購入して住んでいる人にかかる税金です。一部のエリアを除き、ほとんどのエリアにかかります。

税額は、固定資産税評価額×0.3%。これも自治体によって税率が違います(0.3%が上限と決まっています)。例えば、守山市であれば、都市計画税の税率は0.2%です。それに対し大津市では0.3%と税率が若干異なります。これだけ考えると税率が低い方が得しているのでは?と感じるかもしれませんが、一概にはそうであるとは言い切れません。何故なら住みやすい自治体の多くは税率が0.3%だったりするからです。気になる方は、自治体のホームページで税率を紹介しているので確認しておくと良いでしょう。

節税する方法は?

これらの税金を、1円でも安くすませたいと考えるのは誰もが考えていることです。しかし、専門的な知識がなければ節税対策をすることは難しいと言えるでしょう。節税を考えている人は、不動産のスペシャリストに意見を聞くのが最も良い方法です。もちろん、節税が完璧に出来るというわけではないので、自分の物件の情報を話した上で節税する方法は無いのか模索してもらうのが良いと言えます。

滋賀で評判の高い不動産会社一覧(徹底レポート)

滋賀県で評判の高い不動産会社を15社まとめています。各社それぞれによせられた口コミ評判、特徴や会社概要を見て、不動産会社選びに役立ててみてください。